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北方民宿正在突围中

来源:新京报 更新时间:2017-06-16

北方乡村风景资源一般,单位土地便宜,没有动机做单位土地精致化,乡村休闲的优势也不在于单位附加值,所以民宿业态发展方向不是精品化。

6月,北方民宿开始进入旺季。北京周边的几家人气民宿,如山楂小院、姥姥家、原乡里、麦语云栖等,周末基本满房。位于密云的云峰山树屋,去年刚将树屋从9间扩大到21间,虽然房价达两三千元,依然供不应求,暑期的周末时段几乎售罄。然而,与蓬勃发展的江浙沪、云南民宿市场相比,北方民宿整体业态仍然滞后很多,今年四月某平台评选的全国50家民宿榜,北方地区仅有青岛的微澜山居一家民宿上榜。

北京和青岛民宿产业将率先崛起

目前,精品民宿主要集中在长三角、滇西北和闽东南区域。就民宿的客源构成来说,江浙沪为民宿市场最庞大客源地,总数占到79%(上海为58%),北京只占4%,这与当地的经济发展、消费能力以及市场需求完全不匹配。其实,北方尤其是京津冀的民宿数量并不少,但以低端的农家乐为主,虽有个别精品民宿出现,但未能形成集群。

青岛 微澜山居

不少业内人士仍看好北方市场,认为京津冀、山西、山东青岛、大连等区域民宿前景乐观,但是目前受到消费观念、政府引导、气候、人才等客观条件制约,还需要几年的培育时间。其实,北方精品民宿起步并不晚。比如依托慕田峪长城、口碑极好的瓦厂早在2010年就开业了,并带动了整个怀柔北沟村的民宿经济;而云峰山树屋2012年开业不久,9栋树屋就需要提前半年预订;前期投入3000万的山里寒舍于2013年营业,更是艳极一时。

云峰山树屋

打造主人IP,实现弯道超车

随着民宿经济过热,江浙一带的民宿也出现了很多问题,面临洗牌,包括同样存在淡旺季、人才缺失等问题,而产品单一化的弊病更是逐日凸显出来。原乡里民宿创始人曹一勇认为,与南方相比,北方市场拥有自己的优势,随着京津冀大发展,未来资本会更多流向乡村,尤其是北京周边潜力大。另外,恰恰是晚了这几年,南方民宿发展弯路和教训,北方民宿可以避免,而且实现弯道超车。

近两年进入市场的京郊民宿经营者们,早已不再一味强调情怀,更加注重消费者的需求,并考虑可复制的商业模式。他们意识到仅仅提供住宿空间是不够的,开始与其他产业及在地文化相结合,包括农庄、咖啡馆、茶馆、小型博物馆等。

 清华大学建筑学院副教授、住建部传统村落专家委员会副主任委员罗德胤认为,北方市场也有好民宿,可惜未能形成聚集效应,其中一个原因是创始人或者设计师过于低调,不善于自我营销。在他看来,爆款民宿应具有选址设计、主人文化及服务三个重要因素,其中主人的IP效应占到60%。“比如,大乐之野的吉晓祥、松赞的白玛等,他们本身就是IP,有时候主人的重要性甚至大过房子。”他建议,北方民宿未来发展,一方面要借鉴南方民宿的优势,比如打造网红IP;另一方面要吸取教训,寻找适合北方民宿发展的道路,包括与亲子、农业、游牧业等其他行业相结合。

延庆 原乡里水泉

农家院才是北方乡村民宿的核心

目前,江浙及云南的精品民宿逐渐转型精品酒店,部分北方民宿也在因循这条发展道路,比如瓦厂。但是,还有一些北方民宿在尝试寻找一条不同于南方民宿的发展道路。

曹一勇认为,南北方乡村差异很大,南方乡村的经济与文化与城市差距非常小,因此适合发展精品酒店;而北方农村人口密度小,人均占有空间大,院落才是北方乡村民宿的核心。“客人不需要与其他人分享空间,他可以占有一个独立的小院,自己就是主人。”他表示北方民宿的院落形态可以更加强调家庭性,空间设计也有助于家人交流,比如开放式的自助厨房。隐居乡里创始人陈长春打造的乡村民宿商业模式也是农家院,他认为这是最接近共享经济的形态,并且满足大众周边度假诉求,“精品酒店的冲动式消费复购率很低,目前山楂小院的复购率是20%,预期未来将达到40%。”

华北农村的普通民宅以夯土石头墙为主,建筑精致度及保存完好性都不如江浙、安徽民居,这给精品民宿改建带来一定困难。罗德胤认为,专业设计可以解决北方民宅的改造问题,“这些院落的建筑基本保留原貌,通过玻璃窗解决采光,同时可将景色引入,像一个现代化的盒子插入老宅,一方面不动老宅结构,另一方面可以提供舒适的现代化空间。” 

密云 麦语云栖

建立平台,探索北方民宿新模式

从这几年民宿业态可以看到,民宿的盈利能力并不强,因此北方投资者们在尝试复制性和可操作性更强的商业模式,并尽量节省建造及运营成本。比如隐居乡里不再直接投资民宿,而是作为民宿孵化器及运营管理平台,由村委会将闲置的民宅集中起来,根据他们提供的方案进行投资改建,然后他们负责托管和培训,“也就是说村民依然是山楂小院、姥姥家的主人,我们只收取管理运营的费用。”陈长春告诉记者,山楂小院1号院的建筑成本只有30万,而且30天完工,“成本只有莫干山的十分之一,价格却可以持平。”一方面可以发动农民的积极性,并还原民宿的本质,另一方,可以探索北方民宿的可复制模式,包括设计、布草、服务甚至庭院布景全部标准化。

曹一勇也认为,单体民宿在北方市场难以持续发展,应该打造立体化格局,除了品牌化连锁发展,还应建立产业平台,吸引农家院升级、消费者、单体民宿经营者加盟等丰富业态。另外,他认为北方民宿产业收益将远远大于住宿收益,比如有机种植等。

密云 云峰山树屋

淡旺季:冬天没有你想象中那么淡

北方民宿经营时间短,淡旺季明显,尤其11月之后,北方乡村休假进入淡季,而采暖又令成本增加,会给经营带来很大压力。

优质民宿任何时候都不缺客人,以京郊民宿为例,原乡里去年9月开业,在没做大范围营销的情况下,整个冬季的入住率达到40%;而山楂小院的冬季入住率比夏季还高。曹一勇说,冬天并没有你想象得那么淡,11月到来年3月公司是企业团建年会旺季,而这几年冬季避霾也成为刚需。云峰山树屋则选择直面北方“冬季”的方式,采取7个半月运营周期,11月-3月停业休整和维护,“给山林自然休整的时间,这实际上也是瑞士、法国等部分奢侈度假酒店的运营模式。”创始人李美桦说,“同时我们采用带薪休假的机制来维护人力资源。”

山楂小院

专家观点:北方民宿业态发展应参考美国模式

民宿的要点是通过集约使用土地,来提高住宿的附加值和溢出效应,而集约使用就需要精致化和高设计。因此,在土地稀缺的地方,比如欧洲、日本以及中国的江浙沪一带,有这类需求和动机;而土地广袤的美国或者中国北方地区,则没有这个动机和能力。“京郊民宿的拿地成本比莫干山低很多,作为公司,它没有必要在已经能挣钱的基础上,再多投入20%的设计费用来提高附加值,甘冒不挣钱的风险,这就是为什么美国不造阿斯顿马丁,只造福特的原因。”

北方乡村风景资源一般,单位土地便宜,没有动机做单位土地精致化,乡村休闲的优势也不在于单位附加值,所以民宿业态发展方向不是精品化。魏翔认为,在江浙沪可以通过单体民宿盈利,但资本若盲目遵循南方民宿的发展逻辑,来推理北方民宿业态,得到的必然是困惑,“二者面对的生产成本和需求结构不一样。”经调研,北方乡村虽也有精品民宿,但客群对其主要是报以猎奇和体验之心,而非消费之心。

北方乡村的优势是规模化种植和规模化游览,如马场、牧场、稻麦场等,这类似于美国的农庄经济。他建议,根据当地土地优势和客群心理特征,北方民宿业态未来的发展道路应该参考美国模式,比如升级版乡村酒店或者前店后厂的机械化农庄等。“实际上,北方民宿要盈利,不能依赖于精致化的单体民宿,而应具有一定规模性,如单体20间以上,并以美国乡村酒店模式来运营,不按这个规律做,就会得不偿失。”





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